对于武汉二手房房主而言，卖房流程涉及房源核验、网签备案、资金监管、缴税过户、物业交割等多个环节，同时武汉现行支持带押过户政策，无需房主提前垫资解押，大幅降低交易成本与风险。本文整理了二手房交易模式的完整流程，附核心注意事项与税费、收款关键细则，供购房者参考。

一、卖房前期准备

1. 核查房屋状态

确认不动产权证齐全；查有无抵押、查封、居住权、租赁备案。

有按揭：优先申请带押过户，不用自筹资金解押；不能办带押过户才需要自己还清贷款、办理解押再交易。

2. 准备卖方材料

身份证、不动产权证；夫妻共有房需要双方身份证、结婚证；委托代办需要公证委托书。

3. 房源核验（必做）

中介挂牌：中介在存量房网签系统做房源核验，生成房源编码才可挂牌出售。

个人自卖：登录武汉市个人房产业务网上服务平台，做实名认证+房源核验。

二、谈价、签合同、网签

1. 和买方谈妥价格、付款方式、户口迁出、交房时间、家具留存、税费承担、违约条款。

2. 中介交易：签三方居间合同；个人交易：直接签存量房买卖合同。

3. 官方网签备案（防一房多卖）

中介操作网签；个人交易自行网上申报网签，打印网签合同双方签字，网签是过户前置条件。

买方贷款：买方同步做购房资格核查，向银行/公积金提交贷款申请、面签，等待银行审批通过，审批通过再安排过户。

三、资金监管（强烈建议，武汉存量房官方资金监管）

全款：买方把房款打入官方资金监管账户，不要直接打给个人。

买方贷款：首付款进监管；银行审批后，贷款后续也进入监管账户。

带押过户模式：全部房款走资金管控账户，优先划扣你剩余房贷，剩下余额打给你银行卡。

四、缴税+过户（区政务中心不动产一窗联办窗口）

买卖双方共同到场，窗口一次性完成：交易审核、缴税、不动产转移登记。

卖方主要税费：个税、增值税；满五唯一可免个税；满2年免增值税。

登记办结：出新不动产权证给买方。

带押过户特殊流程：过户登记同时完成：原抵押注销+买方新抵押设立，不用先解押再过户。

五、放款收款

1. 全款：过户出新证后，监管账户解冻，房款打至卖方银行卡。

2. 买方商业/公积金贷款：过户+买方抵押登记完成后，银行放款至监管账户，再拨付给卖方。

3. 带押过户：登记完成后，系统自动从监管账户扣掉你剩余房贷还给你的银行，剩余房款直接打你账户。

六、物业交割（收尾）

1. 结清物业费、水费、电费、燃气、宽带。

2. 迁出房屋内户口（合同写清迁出时限和违约金）。

3. 交接钥匙、门禁卡、水电气卡，签署物业交割单，交易全部完成。