房产证更名（过户）的税费，核心取决于更名方式（买卖 / 赠与 / 继承 / 夫妻析产）、房屋年限、是否唯一住房、面积与套数，2026 年全国统一新政下，各项税费清晰可算。

一、夫妻间更名（含离婚析产）

契税：免征（婚姻存续期间或离婚分割均免）

个税：免征

增值税：免征

登记费：80 元 / 套，工本费 10 元 / 本

适用：加减名、换名、离婚分割，最省钱

二、买卖过户（最常用，直系 / 非直系均可）

1. 契税（买方承担，2026 新政）

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%

三套及以上：3%（不分面积）

2. 增值税及附加（卖方承担，2026 新政）

不满 2 年：3%（含附加约 3.15%）

满 2 年：免征（全国统一，无城市差异）

3. 个人所得税（卖方承担）

满 5 年且家庭唯一（满五唯一）：免征

其他：1%（全额）或 20%（差额），取低

4. 其他

印花税：住宅免征，非住宅 0.05%

登记费：住宅 80 元 / 套，非住宅 550 元 / 套

三、赠与过户（直系 / 非直系）

1. 直系亲属（父母 / 子女 / 祖父母等）

契税：3%（固定，不按套数面积）

个税：免征

增值税：满 2 年免征，不满 2 年按 3%

登记费：80 元；公证费：约 1%–2%（2026 年部分地区可免）

后续再卖：个税按差额 20%（无满五唯一豁免）

2. 非直系亲属

契税 3% + 个税 20%（受赠方） + 增值税（不满 2 年 3%），成本高

四、继承过户（产权人已故，法定继承）

契税：免征

个税：免征

增值税：免征

登记费：80 元；公证费：2026 年可免（非公证继承）

印花税：少量（约 0.05%）

五、快速对比（100 万住宅，满五唯一，首套）

夫妻更名：80 元（仅登记费）

买卖：契税 1% = 1 万 + 80 元

赠与：契税 3% = 3 万 + 公证费 + 80 元

继承：约 80 元（无公证时）

六、选择建议

夫妻 / 离婚：直接更名，零税费

父母→子女（满五唯一）：买卖更省（1% 契税，无后续高额个税）

长期自住（不满五）：赠与（免个税，契税 3%）

产权人已故：继承（税费最低）

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